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实操手册!2019年房产置换终级攻略

文章来源: 更新时间:2019-06-04 17:22

  哪些城市房产值得购买?

  年还没过,春天的脚步就越来越近。对楼市来说,好消息是接连不断的传来。

  1月4日,央行决定下调存款准备金率1个百分点,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。2018年央行已经实施了4次降准,算上1月份这两次的话,也就是在楼市调控收紧之后,已进行了6次降准。

  连续的降准之后,银行的钱包的确鼓了,按照高层的意思是,降准属于定向调控,资金主要用于支持实体经济和小微企业融资。 但是,资金是否会真的屏蔽楼市,这个就需要密切关注信贷政策了。如果接下来,贷款利率开始下调,首付开始降低,房企取消打折优惠,那么说明,银行富裕的资金将要流入楼市,这时大家就要准备入场了。

  总之,大家记住,降准并不可怕,降准与楼市根本没有直接关系。可怕的是银行下调利率和降低首付,以此来诱使人们加杠杆买房,这才是房价重新启动的标志。

  现在,经济会议和住建部关于2019年楼市的定调是:“因城施策,稳地价稳房价稳预期,支持合理自住需求”,这个表述已经再明确不过了。

  2018年12月31日,青岛高新区发文取消购买新房的摇号规则,继菏泽、广州、珠海、杭州和合肥之后,调控松绑又填一城。

  这轮全国性的调控收紧从2016年上海“325新政”开始,深圳、北京紧随其后,到现在为止,四个一线城市的深度调控即将满3年,而其它二三线城市的调控基本上都是花拳绣腿、装装样子、演出戏骗骗领导而已。比如,菏泽限售才一年就取消,珠海的5年社保限购才执行了一年半,青岛的新房摇号规则才实施了半年就匆匆下线。

  目前,非常明确的一点就是:2019年又将是一次楼市风口。关于买房,我建议大家做到以下两点:

  1、买跌不买涨

  如何判断一座城市2019年的房价走势呢?我来告诉你:

  如果你所在的城市2018年房价已经开始下跌,那么当地政府就势必会松绑调控、出手维稳,房价就会企稳见底。这类城市有北上广深、杭州、南京、厦门、成都、重庆、青岛、西安等。

  如果你所在的城市2018年房价还在上涨,或者比较稳定,那么当地政府就会袖手旁观,没有明显动作,房价会逐渐见顶。这类城市有苏州、沈阳、武汉,还有绝大多数三四线城市。

  那么,对你来说操作就已经很简单了,买那些已经下跌过的城市,因为房价即将见底,千万别投资那些还在上涨或者稳定很久的城市,因为你会高位接盘。

  总结下来一句话:买跌过的城市,远离涨过的城市。

  2、需求不同、抉择不同

  对于那些房价已经深跌并即将见底的城市,首套刚需和置换客,年后可以开始看房选房了,碰到性价比很高、价格足够便宜的,可以入手,当然等到利率打折和首付降低再买,成本会更低。

  投资客暂时不建议入场,因为房价正在逐渐止跌企稳,但是距离上涨还有多久,没人敢确定,是否会涨以及涨幅多少完全要看政策的力度。说直白点,现在全中国没有一个人敢预测“房住不炒”的影响到底有多久,是会随着这次放松,逐渐让人淡忘,还是未来3-5年仍会坚定执行,这个是投资楼市最大的不确定性。这点大家一定要保持高度警惕。如果你高杠杆入场,结果两年都没有大涨,那何苦呢?

  对于那些在这轮牛市中,尚未下跌过的三四线城市,未来房价大概率是会阴跌,因为,从未收紧过调控的城市,根本不值得放松。

  楼市窗口期已来,对你来说,必须学会两件事:一是读懂政策,二是积累买卖经验。

  如何卖房?

  古语有云:“买的没有卖的精”,这句话在商场菜场行得通,但在二手房市场却未必。很多人认为卖房简单,好操作,其实相对于买房来说,卖房的确简便,门槛低,陷阱少,而且上家本身就有心理优势,所以大家觉得操作起来没有难度,只要认定价钱合适就行啦。

  其实不然,卖房也有很多技巧和窍门的,不注意积累学习,没有过来人指导,不仅房子挂很久卖不掉,而且还会被中介和下家主导流程,牵着鼻子走,即使卖掉了,价钱也不理想,或者房款迟迟无法到账,影响后续的买房进度。接下来我将从卖房准备、挂牌看房和签约交易三个方面详细传授心得体会:

  一、卖房准备

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